سیاست‌گذاری دولت در بازار اجاره و مسکن

این روزها سر و صدای طرح دولت و مجلس برای مداخله مستقیم در بازار اجاره و مسکن به گوش می‌رسد. به منابع مختلف که گوش بدهید صحبت از سیاست‌های متنوعی از قبیل تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها، مالیات بستن بر واحدهای خالی، معافیت مالیاتی برای درآمد افراد از قرارداد اجاره طولانی مدت، مالیات بر نقل و انتقال مسکن و غیره می‌شود. (نمونه: +، +، +) هدف کنترل رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها است. نکته خنده‌دار این است که همین دولت و مجلس تا چند ماه پیش برای رونق دادن به بازار راکد مسکن مصاحبه می‌کردند و طرح می‌دادند. نمونه‌ها با یک جست‌وجوی ساده پیدا می‌شوند، برای مثال این یک نمونه از کمتر از یک سال پیش. نکته خنده‌دارتر اینکه بیشتر این طرح‌ها از وزارت‌خانه‌ای بیرون می‌آیند که وزیرش چنین سخنانی می‌گوید: «متاسفانه سختی اندیشه سوسیالیستی، سبب سرگردانی بازار شده و مانع بزرگی برای پویایی اقتصاد ملی ایران شده است… از سال 1305 تاکنون با قیمت گذاری و تثبیت قیمت‌ها اندیشه سوسیالیستی همچنان در جامعه ایران، بازار و بخش خصوصی تداوم داشته است.» نتیجه‌ای که باید گرفت این است که دولت فعلی علی‌رغم حرف‌های بزرگ، تفاوت فکری چندانی با دولت‌های پیشین ندارد.

نقطه شروع

چیزی که درس‌های پایه اقتصاد درباره تثبیت قیمت در سطحی پایین‌تر از قیمت رقابتی به ما یاد می‌دهد را می‌شود به شکل خیلی خلاصه در نمودار پایین مشاهده کرد. (منبع)

1

در نمودار مشخص است که وقتی اجاره‌بها در سطحی پایین‌تر از قیمت تعادلی تعیین می‌شود، عرضه کاهش می‌یابد و در نتیجه حالا مقدار کمتری خانه برای اجاره در مقایسه با تقاضا در آن سطح قیمتی موجود است. به همین دلیل بخشی از متقاضیان امکان دسترسی به خانه اجاره‌ای را ندارند. رفاه عرضه‌کنندگان کاهش یافته است، بخشی از بین رفته و بخشی به مستاجران منتقل شده است. ماجرای مستاجران متفاوت است چون آنها بخشی از رفاه عرضه‌کنندگان را به خاطر قیمت پایین‌تر دریافت می‌کنند، در حالی که بخشی از رفاهشان به خاطر دسترسی کمتر به خانه‌های اجاره‌ای از بین رفته است. شاید نمودار زیر تغییرات رفاهی را واقع‌گرایانه‌تر از نمودار بالا نمایش بدهد. نکته اینجاست که فرض نمودار بالا این است که با گذاشتن سقف قیمتی، خانه‌های باقی‌مانده دقیقن به همان کسانی می‌رسد که رفاهشان از داشتن خانه بیشتر از بقیه افزایش می‌یابد. اگر این فرض برقرار نباشد (که احتمالن نیست) شاید بهتر باشد فرض کنیم خانه‌های خالی به طور تصادفی میان آنهایی که مایل به اجاره خانه در آن سطح قیمت هستند تقسیم می‌شود. در مجموع مطابق نمودار مازاد کل به خاطر خارج شدن از تعادل بازار کاهش می‌یابد و البته شاهد یک اثر بازتوزیعی هم هستیم. بخشی از بازتوزیع، مازاد عرضه‌کننده را می‌گیرد و به مستاجر می‌دهد. بخشی از مازاد هم بین مستاجران مختلف جابجا می‌شود.

2

چند نکته. اول اینکه به فرض برقرار بودن این مدل یا چیزی مشابهش، خیلی مهم است بدانیم اندازه هرکدام از آن مربع‌ها و مثلث‌ها چقدر است و به عبارت دیگر تخمین عددی از تغییرات رفاهی داشته باشیم. از آن طرف باید توجه کنیم که این نمودار اثر ایستای سیاست کنترل قیمت را نشان می‌دهد. در دراز مدت عرضه و تقاضای بازار مسکن متناسب با شرایط جدید تغییراتی خواهد کرد و به همین شکل نخواهد ماند. سوم. این سیاست ممکن است بر بازارهای دیگر نظیر بازار کار اثر بگذارد. به طور کلی ممکن است این مدل ساده، برای ارزیابی واقعیت مناسب نباشد. نکته چهارم اینکه باید بدانیم برندگان و بازندگان چه کسانی هستند و با این سیاست به چه کسانی کمک کرده‌ایم. پنجم اینکه بعید نیست بعضی بخواهند با اشاره به اینکه در فلان کشور یا فلان جای آمریکا هم دولت با سیاست‌های متعددی در بازار مسکن دخالت می‌کند و با اضافه کردن چاشنی تحقیر نظر منتقدان که «موضع استاندارد کتاب درسی»  دارند از دخالت دولت در بازار مسکن و اجاره دفاع کنند. برای نمونه هیچ بعید نیست که حرفهایی نظیر این دو پست (+ و +) و بعضی کامنتهایش را در دفاع از این سیاست پیشنهادی دولت یا نمونه‌های دخالت مشابه ببینید و بشنوید.

کمی دقیق‌تر

برای پاسخ به این سوالات تنها راه معقول مراجعه به ادبیات پژوهشی است که مساله را با در نظر گرفتن جزئیات بیشتر ارزیابی می‌کند. البته همان ادبیات پژوهشی هم باید با نگاه انتقادی بررسی شود؛ کیفیت مقالات هم یکسان نیست. من در مورد ایران داده‌ها یا پژوهش‌های تجربی قابل اعتنایی سراغ ندارم، با این حال می‌شود از ارزیابی‌های تجربی و تئوری باقی کشورها فهمید مداخلات متنوع چه آثاری به همراه داشته است. یکی از مقالاتی که اتفاقن دید نسبتن مثبتی در مورد اثر بازتوزیعی دخالت دولت در بازار مسکن داشته، ادبیات موجود در مورد دخالت در کنترل اجاره‌بها را اینطور خلاصه کرده است:

The extensive economic literature almost unanimously opposes regulations—even the more flexible forms—finding them to be inefficient instruments at fighting the effects of housing market shortages (Arnott, 1995; Glaeser and Luttmer, 2003). Available studies suggest that rent controls cause immediate reductions to the market value of rental housing (Early and Phelps, 1999; Fallis and Smith, 1985; Marks, 1984), depress refurbishment, reduce maintenance (Kutty, 1996; Andersen, 1998; Olsen, 1988b; Moon and Stotsky, 1993), slow construction activity (McFarlane, 2003; Glaeser and Luttmer, 2003), and induce inefficient allocation of units (Glaeser and Luttmer, 2003; Arnott and Igarashi, 2000), while—in the short run—having ambiguous effects on rents (Nagy, 1997; Early, 2000; Fallis and Smith, 1984; Smith, 1988). Furthermore, the targeted groups only partially benefit (Linneman, 1987; Ault and Saba, 1990; Glaeser, 2003)

احتمالن در نتیجه همین پژوهش‌ها (و البته سایر تجارب قیمت‌گذاری دولتی) است که یک نظرسنجی از اقتصاددانان دانشگاه‌های مطرح چنین خروجی‌ای دارد:

RentControl

یک کار آموزنده‌تر این است که نمونه‌هایی از مقالات اخیر در این حوزه را بررسی کنیم.

کنترل اجاره‌بها و تغییرات رفاهی در سانفرانسیسکو

این مقاله تازه آثار گذاشتن سقف برای افزایش اجاره‌بها در سانفرانسیسکو بر مالکان، مستاجران و نابرابری را بررسی کرده است. نکته مهم مقاله این است که از داده‌های جدیدتری در سطح خرد استفاده می‌کند که امکان انجام یک آزمایش شبه-طبیعی از اثر تغییرات قانونی را فراهم می‌کند.

خلاصه ماجرا از این قرار است که در 1979 در سانفرانسیسکو قانونی تصویب می‌شود و به موجب آن یک سقف 7 درصدی برای افزایش اجاره‌بها برای خانه‌های اجاره‌ای که پیش از ژوئن 1979 ساخته شده‌اند، به استثنای خانه‌های اجاره‌ای کم‌تر از چهار واحد که خود صاحب‌خانه هم در آن ساکن است (small multi-family housing) تعیین می‌شود. خانه‌های مستثنی از قانون در 1990، 44% از کل خانه‌های اجاره‌ای را شامل می‌شدند؛ در نتیجه کسر بزرگی از خانه‌ها مشمول قانون نمی‌شدند. ماجرا از چه قرار بود؟ در هنگام تصویب قانون، سیاست‌گذار فکر کرده‌بود خوب است استثنایی برای مالکان کوچک در مقابل بنگاه‌های اجاره‌داری قائل شود. نتیجه؟ شرکت‌های اجاره‌داری بزرگ خانه‌های کم‌واحد را خریداری می‌کردند، سپس بخشی از سهم را با یکی از ساکنین شریک می‌شدند در نتیجه مشمول معافیت قانونی می‌شدند و به این ترتیب قانون را دور می‌زدند. در سال 1994 قانون جدیدی به تصویب رسید که این استثنا را برای خانه‌های ساخته شده پیش از ژوئن 1979 حذف کرد. این همان نقطه‌ای است که در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته است. قانون مورد نظر تا امروز پابرجا مانده است، در حالی که خانه‌های ساخته شده بعد از سال 1980 مشمول چنین محدودیتی در تعیین اجاره‌بها نشده‌اند.

مجموعه این اتفاقات شرایط مناسبی برای سنجش اثر قانونی محدودیت‌ها و غلبه بر درون‌زایی فراهم می‌کند. مساله اینجاست که خانه‌های کوچکی که پیش از 1980 ساخته شده بودند معافیت خود از قوانین کنترلی اجاره‌بها را از دست دادند در حالی که خانه‌های کوچک ساخته شده پس از 1980 همچنان مشمول معافیت باقی ماندند. در نتیجه می‌شود به دسته اول به عنوان Treatment Group و به دسته دوم (ساخته شده بین 1980-1990) به عنوان Control Group نگاه کرد. بخشی از نتایج:

  • نکته اول اینکه مستاجرین خانه‌های متاثر از قانون، چه در کوتاه‌مدت، چه میان‌مدت و چه بلندمدت بیشتر مایلند در خانه باقی بمانند و از مزیت اجاره اندک برخوردار بمانند؛ هرچه زمان بیشتر می‌گذرد تفاوت نسبی دو گروه مورد ارزیابی به لحاظ نرخ تمدید قرارداد و میل به ماندن بیشتر می‌شود. می‌شود اینطور تفسیر کرد که هر چه زمان بیشتر می‌گذرد منافع ناشی از ثابت ماندن اجاره برای مستاجر بیشتر می‌شود. مستاجری که در سال 2012، نرخ افزایش یافته 1994 را می‌پردازد نسبت به مستاجری که نرخ افزایش یافته فرضن سال 2004 را می‌پردازد منافع بیشتری در جابجا نشدن دارد.
  • جالب‌تر اینکه می‌شود رفتار مستاجرین را هم شناسایی کرد و دید که بعضی‌ها زودتر و بیشتر خانه‌هایشان را عوض می‌کنند و برخی کم‌تر. در نقاطی که بیشترین افزایش نرخ اجاره در بازار آزاد رخ داده، دسته اول به جای اینکه بیشتر بمانند کمتر مانده‌اند که عجیب به نظر می‌رسد. مساله اینجاست که مالکین به لطایف‌الحیل این مستاجران را (که لابد به اندازه کافی پوست‌کلفت نبوده‌اند!) از ادامه قرارداد اجاره منصرف می‌کرده‌اند چون حالا منافعشان بیشتر درگیر بوده است. مالک تنها به شرطی می‌توانست قرارداد مستاجر را تمدید نکند (و در نتیجه بتواند در یک قرارداد تازه اجاره را بالاتر ببرد) که یا خودش ساکن خانه شود، یا خانه نیاز به تعمیرات داشته باشد، تغییر کاربری بدهد و غیره، یا با دادن مبلغی مستاجر را راضی به تخلیه کند.
  • در مناطق متاثر از قانون اجاره تعداد افراد ساکن-مالک خانه 10% افزایش داشته و تعداد مستاجرین 20% کاهش که در نتیجه در بلندمدت تعداد ساکنین آن منطقه حدود 10% کاهش یافته است. اگر این را هم در نظر بگیریم که برخی خانه‌ها را بعدن طوری بازسازی کردند که از دایره شمول قانون کنترل اجاره خارج شوند، نرخ کاهش مستاجرین 30% است. ممکن است بپرسیم از کجا معلوم که بازسازی به شکل طبیعی و به خاطر مرور زمان رخ نداده است. پژوهشگران این راه هم بررسی کرده‌اند و دیده‌اند احتمال بازسازی که در نتیجه آن خانه با تغییر کاربری (برای مثال condo) از شمول قانون خارج شده است، 8% در گروه متاثر از قانون بیشتر است. همچنین مالکان این خانه‌ها بسیار بیشتر برای دریافت مجوز بازسازی تقاضا داده‌اند.

مجموعه شواهد می‌گویند در مناطق متاثر از قانون، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و تغییر کاربری افزایش یافته، ساکنین بیشتر مالک خانه هم هستند، تعداد واحدهای اجاره‌ای به ازای هر مجتمع مسکونی کاهش یافته و در نهایت با در نظر گرفتن تغییر مجموعه ویژگی‌های واحدهای مسکونی در سانفرانسیسکو، حالا امکان سکونت در منطقه بیشتر به ثروتمندان محدود شده است؛ دقیقن برخلاف نیت اصلی طراحان قانون کنترل اجاره.

پژوهشگران در این مقاله به بررسی تجربی ساده اکتفا نمی‌کنند و با تخمین پارامترهای یک مدل، تغییرات رفاهی را ارزیابی می‌کنند. نتایج این ارزیابی:

  • مستاجرین خانه‌های متاثر از قانون بین سالهای 1995 تا 2003 به طور میانگین سالی 8 هزاردلار و در بازه 2004-2012 حدود 5 هزار دلار از قانون منتفع شده‌اند. افراد جوان‌تر کم‌تر از این تغییرات منتفع شده‌اند، در همین بازه‌ها به ترتیب 3700 دلار و 900 دلار.
  • عرضه مسکن اجاره‌ای در سانفرانسیسکو در این سالها 6% کاهش پیدا کرده است که در نتیجه نرخ اجاره به طور میانگین حدود 5% افزایش یافته‌است. 42% تغییرات منفی رفاهی ناشی از این افزایش نرخ را افرادی پرداخت کرده‌اند که اساسن در 1993 ساکن سانفرانسیسکو نبوده‌اند.
  • باید ارزش فعلی هر دوی این آثار (منافع برای مستاجرین پیشین، هزینه‌ها به لحاظ افزایش کلی نرخ اجاره برای مستاجرین آینده) را در نظر بگیریم تا درکی از هزینه رفاهی کلی این سیاست برای مستاجرین داشته باشیم. تخمین پژوهشگران برای این اثرات حدود 2.9 میلیارد دلار است که تصادفن برای منافع و هزینه‌ها برابر است. یعنی در مجموع سیاست مورد نظر رفاه را برای مستاجران چندان تغییر نداده است. کسانی که در 1994 با خوش‌شانسی از مواهب قانون جدید بهره برده‌اند منتفعین و ساکنان بعدی (یا مهاجران به سانفرانیسکو) و مستاجرین جوان، متضررین قانون هستند.

تخصیص غیربهینه منابع با قوانین منطقه‌بندی

مقدمه. شهرداری‌ها معمولن با تعیین قوانین مختلف، چگونگی استفاده از زمین در شهر را تعیین می‌کنند. برای مثال تراکم مجاز ساخت در یک منطقه چقدر باشد، نوع واحدهایی که مجوز ساخت دارند، چه تعداد واحد یک مجتمع باید ارزان-قیمت باشند، مساحت مورد نیاز برای پارکینگ و فضای سبز  چقدر باشد و غیره. به مجموعه اینها قوانین «منطقه‌بندی» (Zoning) گفته می‌شود. طرح جامع یا تفصیلی شهری یک نمونه از همین قوانین منطقه‌بندی است.

قوانین منطقه‌بندی به لحاظ اثری که در بالا بردن هزینه ساخت و ساز و در نتیجه کاهش عرضه و بالا رفتن قیمت برای مصرف‌کننده دارند مورد انتقاد واقع شده‌اند. یک نمونه از این انتقادها را از زبان جیسون فرمن رئیس مشاوران اقتصادی اوباما و استاد دانشگاه هاروارد از اینجا بخوانید. اما این تنها نتیجه منفی دخالت دولت در این حوزه نیست. در نتیجه کاهش عرضه و بالا رفتن قیمت تمام شده ملک و اجاره، نیروی کار از شهرهایی که در آنها می‌تواند بهتر و کاراتر تولید اقتصادی کند، خارج می‌شود و به شهرهای ارزان‌تر می‌رود (این نوشته از ادوارد گلیزر و نمونه دیگر از پل کروگمن) همه اینها جدا از انتقاد فلسفی به این قوانین است که در شکل افراطی‌اش منجر به نوعی تجاوز به حقوق مالکیت صاحبان زمین شده است. به اضافه اینکه قوانین منطقه‌بندی  یک تاریخچه سیاه دارند؛ در ابتدای به کارگیری از این قوانین برای جداسازی نژادی در شهرهای آمریکا استفاده شده است.

این مقاله به اثر قوانین منطقه‌بندی بر تخصیص غیربهینه جغرافیایی نیروی کار که در بالا به آن به شکل مختصر اشاره کردیم در چارچوب یک مدل تعادل عمومی می‌پردازد. منطق مقاله همانی است که گفته شد. دستمزد نیروی کار در شهرهایی نظیرسانفرانسیسکو و نیویورک بالاتر است چون نیروی کار در آنها می‌تواند پربازده‌تر تولید کند. خب حالا سوال این است که چرا کسب و کارهای پربازده این دو شهر تولید خودشان را بالا نمی‌برند و نیروی کار بیشتری برای بهره بردن از این موقعیت به این دو شهر نمی‌آید؟ مقاله نشان می‌دهد که بخشی از مشکل در عرضه اندک واحدهای مسکونی و هزینه بالای اجاره است. اگر کشش عرضه مسکن در یک شهر بالا باشد، وارد شدن یک شوک مثبت به بهره‌وری، باعث افزایش نیروی کار در شهر شده و در مقابل دستمزد نیروی کار و هزینه مسکن افزایش چندانی پیدا نمی‌کند. در حالتی که کشش عرضه بینهایت است، دستمزد و هزینه مسکن هیچ افزایشی پیدا نمی‌کنند. در مقابل اگر عرضه مسکن کاملن ناکشسان باشد، افزایش بهره‌وری خود را در افزایش دستمزد و هزینه زندگی نشان می‌دهد. مقاله تحت مفروضات مشخصی اثر رفاهی شوک مثبت بهره‌وری، تخصیص غیربهینه جغرافیایی و افزایش قیمت را بررسی می‌کند و به یک رابطه بر اساس پارامترهای مدل می‌رسد که امکان کالیبره شدن و ارزیابی دارد.

اینجاست که مقاله می‌پرسد اگر سانفرانسیسکو، نیویورک و سن خوزه، شدت محدود کنندگی قوانین منطقه‌بندی خود را در فاصله سالهای 1964 تا 2009 به حدی مشابه متوسط شهرهای دیگر آمریکا کاهش می‌دادند و در نتیجه کشش عرضه افزایش می‌یافت، چه میزان بهره‌وری و رفاه کل افزایش می‌یافت؟ بنا به محاسبه مقاله، در این صورت رشد بهره‌وری 36.3% سریع‌تر می‌شود و این یعنی در سال 2009 تولید ناخالص داخلی 3.7% بالاتر می‌بود که یعنی با فرض ثابت ماندن نیروی کار، بالا رفتن درآمد سالانه همه به میزان حدود 3700 دلار.

اگر صرفن با لنز حسابداری نگاه کنیم، این سه شهر سهم 12% از رشد تولید ناخالص در بازه 1964 تا 2009 داشته‌اند. اما اگر این را در نظر بگیریم که این شهرها با محدود کردن ورود نیروی کار پتانسیل رشد را محدود کرده‌اند، آنوقت سهمشان در رشد اقتصادی به 5% کاهش می‌یابد. به عبارت روشن‌تر ساکنین این شهرها با وضع قوانین منطقه‌بندی هزینه ورود به بهره‌ورترین شهرهای ایالات متحده را برای دیگران بالا برده‌اند و به این ترتیب دستمزدهای بالاتر خود نسبت به بقیه و نرخ بالاتر املاکشان را حفظ کرده‌اند.

این‌ها چه درسی به من می‌آموزند؟

اینها نکات خیلی کلی هستند که من از جمع‌بندی درک خودم با نتایج این پژوهش‌ها می‌گیرم.

  • تحلیل ساده و ابتدایی کتاب درسی از این هزینه‌ها به هیچ‌وجه بی‌فایده نیست. اگر آن دید بنیادین اقتصادی نباشد، بعید است بتوانیم سوال‌های درستی در قدم‌های بعدی بپرسیم.
  • گاهی اشاره به پیچیدگی واقعیت برای رد توضیح بدبینانه مدل ساده، کارکرد فرشی را دارد که قرار است هزینه‌ها را جارو کنیم زیرش و بعد فراموششان کنیم، در حالی که پیچیدگی‌های بیشتر ممکن است اتفاقن اوضاع را خراب‌تر کنند. مثال‌های بالا نشان می‌دهند دخالت نامعقول در یک بازار باقی بازارها را به هم می‌ریزد، الگوی سرمایه‌گذاری در بلندمدت از انگیزه‌های معوج شده اثر می‌گیرد و در نتیجه آثار خوب سیاست کمرنگ و هزینه‌هایش پررنگ می‌شوند.
  • اثر یک سیاست می‌تواند در بلندمدت به نتیجه‌ای کاملن خلاف انگیزه‌های خوب سیاست‌گذار بینجامد.
  • آن «انگیزه‌های خوب سیاست‌گذار» که اشاره شد، بیشتر وقت‌ها یک امید توخالی است؛ سیاستمداران به منافع خودشان فکر می‌کنند. مثلن جواب این سوال که «چرا به دنبال سیاست یارانه نقدی مستقیم که سالانه با نرخ اجاره‌بها متناسب شود (مثلن 10% میانگین نرخ اجاره یا 5% درآمدهای شهرداری از فلان محل تقسیم بر ساکنین و امثال آن) نمی‌روند؟» احتمالن به مثال خاک‌ها و فرش نامربوط نیست. اگر شهرداری یا دولت یارانه نقدی مستقیم بدهد بعدن درگیر آثار انگیزشی متناسب با آن هم می‌شود. به اضافه اینکه هزینه‌ها از جیب پرداخت می‌شوند که دردناک است. در عوض با سقف گذاشتن روی افزایش قیمت، هزینه‌ها از محل جیب بقیه شهروندان داده می‌شود و معمولن کسی هم نیست بپرسد «چقدر؟».
  • در مثال کنترل اجاره سانفرانسیسکو هزینه رفاه بیشتر مستاجران در 1994 را مالکین خانه‌ها و از آن بدتر مستاجران جوان بعدی می‌دهند که در هنگام تصمیم‌گیری درباره سیاست کذایی اصلن به دنیا نیامده‌بودند، حق رای نداشته‌اند یا ساکن کالیفرنیا نبوده‌اند. در مثال دوم هزینه دستمزدهای بالا و املاک گران‌قیمت سانفرانسیسکو و نیویورک به تمام ایالات متحده وارد می‌شود.
  • به هیچ وجه بدیهی نیست جماعت متضرر از این قبیل سیاست‌ها پردرآمدترند یا چقدر پردرآمدترند و اصلن وجهی داشته که چنین بازتوزیعی صورت بگیرد یا خیر. در نبود اجاره‌داری حرفه‌ای برای کیس تهران هم پرسیدن این سوال مهم است که اساسن از کجا معلوم بازتوزیع به این شکل از کسانی که بیش از همه داراترند بگیرد و به کسانی که بیش از همه آسیب‌پذیرند بدهد. این پست وبلاگی یک تامل جالب در این خصوص دارد.
  • گرچه محال نیست بتوان سیاست‌های اندیشیده و موفقی برای رسیدن به یک هدف سیاستی منطقی و مشخص به کارگرفت، در نتیجه نبود انگیزه‌های خوب در سیاستمداران، اوضاع اینطور می‌شود که در اکثر موارد سیاست‌های پیشنهادی برای دخالت در بازار، به جزئیاتی مثل چند و چون تاثیر بر انگیزه‌های فعالان اقتصادی، آثار بلندمدت و غیره بی‌توجهند، هدفی که در نظر دارند شدنی نیست، به مکانیسم‌های پیاده‌سازی احیانن موفق‌تری که در حوزه‌های جدید مانند طراحی بازار مطرح شده‌اند هم اعتنایی ندارند؛ درنهایت چه در فرم و چه در محتوا بسیار کوته‌نگر و ساده‌اندیش از آب درمی‌آیند.

نظر من درباره طرح جدید دولت برای کنترل اجاره مبتنی بر مشاهدات تجربی پژوهش‌ها و همین برداشت‌های کلی است. به طور خلاصه دولت و مجلس به ارزیابی آثار طرحشان علاقه‌ای ندارند و در عوض بیشتر به پیشبرد یک سیاست پوپولیستی هرچند با آثار گنگ یا نامطلوب در بلندمدت با یک طرح ابتدایی سقف قیمت یا چیزی مشابه آن متمایلند. در این شرایط دشوار اقتصادی احتمالن هدفشان بیشتر این است که بگویند بیکار ننشسته و مشغول کاری هستند. گرچه شاید در کیس ایران لازم نباشد زیاد نگران آثار اقتصادی در بخش مسکن و اجاره باشیم؛ مردم راه‌های دور زدن قانون را ظرف مدت کوتاهی یاد می‌گیرند و اجرا می‌کنند.

پ.ن. برای مطالعه: سه مقاله بسیار آموزنده را در شماره تازه Journal of Economic Perspectives در مورد «اقتصاد عرضه در بازار مسکن»، «ایده صاحب‌خانه شدن مردم» و «ارزیابی سیاست‌های مسکن ارزان» نگاه کنید. احتمالن می‌دانید که این نشریه در مقالاتش معمولن خلاصه قابل‌فهم و بدون جزئیات فنی از ادبیات حول موضوع خاص مورد بررسی می‌دهد و در نتیجه نقطه شروع بسیار خوبی است.

Advertisements

3 نظر برای “سیاست‌گذاری دولت در بازار اجاره و مسکن

  1. بازتاب: دولت «بحران ارز را حل کرد، رفت سراغ «بحران مسکن. | «آی-آر-پی-دی آنلاین (IRPD ONLINE)

پاسخی بگذارید

در پایین مشخصات خود را پر کنید یا برای ورود روی شمایل‌ها کلیک نمایید:

نشان‌وارهٔ وردپرس.کام

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری WordPress.com خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

عکس گوگل+

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Google+ خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

تصویر توییتر

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Twitter خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

عکس فیسبوک

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Facebook خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

درحال اتصال به %s